Жилищные облигации: что это такое?

На законодательном уровне принято решение о развитии таких финансовых механизмов как ипотека и жилищные облигации, что было сделано с целью  создания благоприятной среды для строительства жилья гражданами на коммерческой основе. Как показывает практика, ипотечное кредитование в нашей стране не пользуется достаточным спросом, в то время как все большее количество застройщиков предлагают своим клиентам строить жилью путем приобретения жилищных облигаций.

Конечно же, ни один финансовый механизм не сможет получить признания в профессиональной среде без определенного залога доверия, который в случае с жилищными облигациями сформировался не на пустом месте. Законодательно такой вид приобретения жилья имеет определенные гарантии, и сулит выгоду как застройщику, так и покупателю.

Согласно инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций под жилищной облигацией понимают ценную бумагу, которая удостоверяет, что при покупке этой ценной бумаги вы внесли определенную плату, которая будет соответствовать определенному количеству квадратных метров в конкретном доме или даже в конкретной квартире.

Какие же гарантии есть у владельца жилищных облигаций?

• Прежде чем получить право выпускать жилищные облигации, застройщик-эмитент проходит многочисленные проверки в различных государственных инстанциях, что позволяет судить о том, что к строительству и выпуску ценных бумаг самим государством недобросовестные или ненадежные застройщики просто не будут допущены.

• К выпуску жилищных облигаций допускаются лишь те застройщики, которые уже имеют отведенный под строительство земельный участок и всю проектную документацию, что свидетельствует о проведении подготовительного этапа и готовности к началу строительства.

• В ценной бумаге обязательно указывается номинальная стоимость и эквивалент в квадратных метрах, обычно этот эквивалент равен одному квадратному метру, то есть 1 облигация=1 квадратный метр. По закону эти показатели не могут быть изменены, следовательно, вы застрахованы от различных финансовых катаклизмов, и если вы уже приобрели полный пакет жилищных облигаций, достаточный для приобретения целой квартиры, никаких изменений в стоимости вашего будущего жилья быть не может.

• Если вы передумали выкупать квартиру с помощью жилищных облигаций, вы можете продать свой пакет облигаций третьему лицу либо письменно уведомить застройщика о своем намерении получить за облигации не квартиру, а деньги. Законодательно за вами закреплено право получить деньги по жилищным облигациям.

• Если компания-застройщик обанкротилась или по иным причинам не может завершить строительство, вы всегда сможете получить свои деньги обратно, поскольку это гарантировано поручителями застройщика. В качестве таких поручителей чаще всего выступают такие надежные предприятия как банки и страховые компании.

 

Жилищные облигации: все «за» и «против»

Преимущества жилищных облигаций

1) Фиксированная цена

Приобретая квадратные метры с помощью жилищных облигаций, вы получаете выгоду исходя из нескольких параметров. Во-первых, цена на жилье по облигациям обычно ниже, чем цена на жилье на вторичном рынке или при долевом строительстве. Во-вторых, оплатив определенное количество облигаций, вы можете быть уверены, что за эти квадратные метры вам уже ничего доплачивать не придется.

2) Возможность постепенной оплаты

Не обязательно выкупать весь пакет жилищных облигаций сразу, при использовании этого финансового инструмента вы можете выкупать облигации частями.

3) Свободный выбор квартиры и этажа

Как правило, при заключении договора с застройщиком за вами будет закреплена определенная квартира. В отличие от долевого строительства, где обычно принято распределять квартиры путем жеребьевки уже после окончания строительства, приобретение жилищных облигаций дает вам возможность выбрать любую квартиру на любом этаже еще до начала строительства.

4) Гарантированные сроки строительства

Глобальной проблемой строительства в нашей стране стало нарушение сроков, вследствие чего дома сдаются позже назначенного срока, и жильцы не могут заселиться вовремя. В случае с жилищными облигациями застройщик по требованию владельца жилищных облигаций может понести материальную ответственность за несоблюдение сроков, а также за неисполнение иных существенных условий договора.

На что стоит обратить внимание при покупке жилищных облигаций?

Схема покупки самих облигаций и выкуп в последствие квартиры за счет этих облигаций довольно просты и надежны, однако есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание или хотя бы обладать подобной информацией, дабы правильно рассчитать свои силы и финансовые возможности, и избежать пусть и небольших, но все же проблем.

Законодательно закреплено, что жилищные облигации могут иметь стоимость как в белорусских рублях, так и в долларах. Однако не стоит сильно обольщаться, ибо в Беларуси такие облигации, как правило, выпускают в белорусских рублях.

Стоит обратить внимание и на тот факт, что на самой облигации указана номинальная стоимость, но застройщик вправе продать ее вам по любой цене, которую сочтет необходимой. И как водится, чем ближе к завершению строительства, тем дороже продаются жилищные облигации. Однако в случае, если вы решите вернуть свои деньги обратно, вы сможете их получить как раз-таки исходя из той самой номинальной стоимости, а не фактической цены, которую вы заплатили застройщику.

Если на момент покупки первого пакета жилищных облигаций вы не обладали достаточными финансами, то по закону вы имеете право докупать облигации в ходе строительства вплоть до завершения строительства. Но это вовсе не означает, что каждый месяц вы можете покупать по одной облигации. Почти все застройщики изначально при заключении договора прописывают, что для закрепления за вами квартиры вы должны выкупить определенную долю от общего пакета облигаций, как правило, это составляет 40% от общей площади квартиры. Позже вы сможете докупить недостающие облигации, однако все это производиться только после согласования с застройщиком, что на практике означает, что выкупать вам предложат равными частями в два приема.

По закону вы обладаете правом продать свою долю облигаций третьему лицу, то есть кому угодно. При этом вы можете попросить за свои ценные бумаги намного больше, чем они стоят. Однако помните, что покупка по 1-5 облигаций не актуальна, а потому придется продать весь пакет облигаций, и вы потеряете закрепленную за вами квартиру.

Главное преимущество жилищных облигаций в том, что если вы выкупили полностью всю квартиру с их помощью, то цена уже не поменяется, и вам ничего не потребуется доплачивать. Однако тут есть небольшой нюанс: после окончания строительства в каждой квартире произведут замеры представители БТИ и сверят полученные данные с внесенными показаниями в проектную документацию. Если ваша квартира оказалась больше, чем планировалось по документам, придется заплатить за лишние метры.

 

Жилищные облигации: поэтапный план покупки квартиры

Очень часто граждане, желающие купить недвижимость с помощью жилищных облигаций, не представляют, как именно на практике будет происходить весь процесс, из каких этапов состоит вся цепочка событий вплоть до заселения в квартиру. Следующая схема поможет лучше представить механизм действия такого финансового инструмента, как жилищные облигации.

1) Звоните в компанию застройщика, договариваетесь о  встрече и едете выбирать квартиру. Как только вы определились с выбором, заключаете договор на первичное размещение жилищных облигаций и соглашение на строительство квартиры.

2) В банке оплачиваете указанную в договоре сумму, а через 10 дней после оплаты из депозитария получаете выписку о зачислении средств на ваш счет.

3) После того как строительство завершено,  дом сдан в эксплуатацию и прошел регистрацию, вы получите уведомление об этом, скорее всего по телефону.

4) После произведения окончательного расчета подписываете акт приема-передачи квартиры и обращаетесь в депозитарий, чтобы средства с вашего счета перевели на счет застройщика.

5) После регистрации прав собственности на квартиру получаете ключи от квартиры и ждете изготовления технического паспорта. После получения свидетельства о государственной регистрации и технического паспорта вы становитесь полноправным собственником квартиры.

Признаки подлинности жилищной облигации

Приобретая жилищные облигации покупатель, конечно же, хочет быть уверенным, что ему продают не подделку. И хотя облигации такого рода выпускаются в бездокументарной форме и представляют собой записи на счетах, хранящиеся в депозитарии, законодательно предусмотрен выпуск и в документарной форме. В любом случае при покупке жилищных облигаций проверьте ценные бумаги на наличие следующих реквизитов:

‒ на ценной бумаге должно быть указано наименование «Жилищная облигация»;

‒ должно присутствовать полное название компании застройщика и его юридический адрес;

‒ владелец жилищной облигации должен проверить достоверность внесенных индивидуальных данных, а именно свою фамилию, имя и отчество. В случае если владельцем жилищной облигации является юридическое лицо, должно быть указано полное наименование организации;

‒ обязательно должна быть прописана номинальная цена и эквивалент в квадратных метрах;

‒ дата выпуска;

‒ обратите внимание на наличие порядкового номера облигации, серии и номера государственной регистрации.