и не потерять деньги

Как купить квартиру в новостройке: документы

Как разобраться с проектными документами? Какие бумаги нужно запросить у застройщика? На что обратить внимание в проектной декларации? И десятки других вопросов, на которые мы сегодня дадим вам ответ.
Call Close
Оставьте номер телефона и мы перезвоним вам!
Собрать, изучить и подписать необходимые для строительства документы - задача не менее важная, чем выбрать подходящую новостройку.

В новом материале мы постарались максимально кратко рассказать, какие бумаги должен предоставить застройщик, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства и как обезопасить себя при оплате своей будущей квартиры.
Оглавление

Какие документы должен предоставить застройщик


Уже на этапе первого визита в офис нужно попросить застройщика показать папку документов, с проектной и разрешительной информацией.

За 7 дней до заключения первых договоров долевого участия застройщик должен разместить проектную декларацию о планируемом объекте строительства сразу в нескольких источника:

  • как минимум, в одном печатном издании, который выходит в пределах административно-территориальной единицы, где будет строиться жилой дом;
  • в местах, доступных для ознакомления с декларацией лиц, заинтересованных в строительстве новых квартир;
  • на сайте и информационных стендах исполнительного комитета, выдававшего разрешительную документацию застройщику.
Общая информация
о застройщике
Жилые дома, построенные
застройщиком
за 3 последних года
Описание конструктива и
технических особенностей дома
Информация о квартирах и отделке
Квартиры для строительства и
стоимость квадратного метра
Информация о наборе квартир
в жилом доме
Дополнительные условия
Разрешения и документация
Порядок приема документов

Кроме проектной декларации застройщик должен по первому требованию предоставить также следующие документы:

  • свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, или государственный акт на право владения земельным участком, или удостоверение на право временного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка;
  • проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, государственную экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей;
  • договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства;
  • специальное разрешение (лицензию) на выполнение строительно-монтажных работ.

Некоторые компании размещают их на своих сайтах, а некоторые неохотно показывают их во время встречи с клиентами. Готовьтесь, что после вашего запроса, вас будут спрашивать, не работаете ли вы в сфере недвижимости=)

Договор долевого строительства: на что обратить внимание


Договор долевого участия заключается в 2 экземплярах в письменной форме, при внесении каких-то правок в дальнейшем до заключаются дополнительные соглашения.

В договоре долевого строительства есть ряд обязательных пунктов, на которые стоит обратить внимание при его изучении. Будет здорово, если копию (которую застройщик опять же обязан вам дать) вы посмотрите вместе с юристом. Как правило, это излишне, застройщики стараются блюсти свою репутацию, но для самоуспокоение профессиональная консультация не помешает.

Итак, что же должно быть прописано в договоре в обязательном порядке:

  • информация о конкретной подлежащей строительству и передаче во владение квартир, ее характеристики, особенности, отделка;
  • номер счета, на который зачисляются деньги на строительство;
  • номер расчетного счета на оплату прибыли застройщика и его затрат;
  • срок исполнения обязательства по договору, срок строительства жилого дома;
  • стоимость квадратного метра;
  • цена квартиры;
  • размер и порядок оплаты;
  • гарантийный срок на обслуживание жилого дома: не менее 5 лет после ввода в эксплуатацию;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок изменения условий договора;
  • порядок приема-передачи квартиры;
  • основание досрочного расторжения договора долевого участия;
  • порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств застройщиком или досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон за неисполнение обязательств;
  • обязательства застройщика передать покупателю квартиру, соответствующего заявленному в договоре качеству;
  • другие условия по соглашению сторон.

После заключения соглашения и подписания договора долевого участия сторонами, его нужно зарегистрировать в исполкоме. Только после этой процедуры он будет считаться заключенным.
Скачать образец договора долевого участия

Вместе с договором инвестор получает ряд сопутствующих документов:

  • характеристики квартиры;
  • график платежей;
  • расчет затрат застройщика на строительство квартиры (при строительстве квартиры с господдержкой или ограниченной прибылью застройщика);
  • перечень затрат застройщика, не включенных в счет строительства, но относимых на его стоимость;
  • график строительства жилого дома.

Порядок оплаты квартиры



Выплаты по условиям договора долевого строительства - отдельная тема. Фактически, долевка - это та же рассрочка, с первоначальным взносом, ежемесячными платежами. Но есть ряд отличительных особенностей, касающихся и порядка выплат и действий инвестора во время строительства.

Оплата квартиры осуществляется по безналичному - на расчетные счета застройщика и наличному расчету. Во втором случает оплаты проводятся через банк. Деньги переводятся сразу на два расчетных счета:
первый создается собственно для средств, вносимых на строительство квартиры;
второй -для средств, формирующих прибыль застройщика и его затраты.

Платеж может быть внесен единовременно, либо же разделен на помесячные взносы. Тот или иной вариант обговаривается на этапе заключения договора и оформляется дополнительным соглашением.

Если в договоре долевого участия сумма взносов прописывается в валюте, то платежи конвертируются по курсу Национального банка на день проведения платежа.

Любая просрочка платежа влечет за собой неустойку. На каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,02% или 0,002% от суммы. Пеня будет накапливаться до тех пор пока покупатель не погасит всю просрочку.

Застройщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора долевого строительства, если платежи на расчетные счета не поступают на протяжении 2 периодов подряд.
Когда перевел последний платеж на долевое строительство
В ходе строительства цена может быть скорректирована по следующим причинам:

  • по соглашению сторон (в таком случае заключается письменное дополнительное соглашение);
  • в результате изменения статистических индексов;
  • изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказывают влияние на цену квартиры;
  • по соглашению сторон об изменении проектной декларации.

Регистрация квартиры

Через месяц 1 после ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать инвестору окончательный расчет стоимости, а через 2 дня после полной оплаты стоимости - документы, необходимые для государственной регистрации новой квартиры.

Сразу после этого клиент должен обратиться в организацию, регистрирующую собственность, зарегистрировать все документы, оформить технический паспорт квартиры и возникновение прав собственности на нее. Процедура получения всех документов должна быть завершена в течении 3 месяцев.

Передача квартиры в право собственности

Полная передача квартиры осуществляется после оформления госрегистрации. При этом оформляется акт приемки, который подписывается при передаче бумаг и ключей.

Квартира передается покупателю, который провел полный расчет с застройщиком, независимо от выплат других дольщиков.

Если документы к моменту передачи еще не оформлены, но окончательный расчет проведен, то ключи покупатель все-равно может получить, и въехать в квартиру на условиях договора аренды или безвозмездного пользования, к примеру. При этом покупатель оплачивает коммунальные услуги и несет ответственность за имущество.

Как только у покупателя возникает право собственности на квартиру, у него автоматически появляются право на долю в общей собственности, то есть на общее имущество жильцов многоквартирного жилого дома. Такое право не может быть отчуждено или передано отдельно от квартиры.

Ну и естественно, что квартира должна соответствовать качествам, заявленным в договоре долевого участия, в чем стоит убедиться на этапе приемки квартиры.
Завершающим этапом всей суеты с документами становится приемка квартиры с последующим оформлением акта приемки, в котором следует указать все недоделки и недостатки. Но эта тема достойна отдельного материала, который мы начинаем готовить уже сегодня. Чтобы не пропустить его анонс, подпишитесь на наш канал в Telegrame.

Будем полезными друг другу!
Читайте также: