и не потерять деньги

Как купить квартиру в новостройке: выбор ЖК

Сегодня мы начинаем публиковать цикл материалов, которые помогут разобраться с нюансами, подвохами и подводными камнями, ожидающими покупателя в процессе выбора и покупки квартиры в новостройке.
Call Close
Оставьте номер телефона и мы перезвоним вам!
Покупка квартиры, дома, дачи, коттеджа - это всегда существенные траты и риски.

Используя свой десятилетний опыт работы в маркетинге недвижимости, мы собрали в одном лонгриде ряд советов и рекомендаций, которые помогут вам избежать этих рисков и купить жильё без неоправданных денежных затрат.
Оглавление

Анализ цен и рынка

Поиск дома

Современные порталы новостроек стараются дать своим посетителям максимум информации о том или ином доме. Пример тому - каталог Novostroyky.by. Начинать поиск квартиры стоит именно с таких ресурсов.

Наверняка, перед тем как приступить к поискам нового жилья, вы будете точно знать, какую квартиру и в каком районе города вы хотите, каким бюджетом располагаете, готовы ли вы оплатить всю стоимость сразу или хотите воспользоваться рассрочкой платежа. Используя эту информацию и фильтры на сайтах, можно сразу сузить круг поиска - в случае с Беларусью и конкретно Минском подходящих домов будет не более 5-7.

Если фильтра на сайте нет, значит где-то рядом обнаружится окно онлайн-консультанта. Смело задавайте все интересующие вопросы ему. Обрабатывая десятки, а то и сотни заявок в день, консультант выдаст вам нужную информацию едва ли не быстрее, чем автоматический фильтр.

Советуем обратить внимание на указанный срок ввода новостройки в эксплуатацию. Он, как правило, зависит от конструктива и технологии строительства дома. Эта информация позволит вам понять, подходит ли тот или иной объект лично вам:

  • самые быстрые - панельные дома, их строят за 7-10 месяцев;
  • каркасные дома возводятся под ключ за 1,5-2 года;
  • дольше всего строят кирпичные дома, строительства от фундамента до крыши занимает до 2,5-3 лет.
Инфраструктура и генплан

Следующий этап поиска - изучение генерального плана застройки и окружающей инфраструктуры. Генплан, как правило, появляется в открытом доступе за несколько месяцев до начала строительства жилого объекта, но в дальнейшем может корректироваться. В этом документе содержится вся информация о будущем проекте, включая месторасположение спортивных площадок, хозяйственных объектов и административно-коммерческих помещений, включенных в план застройки.

Сопоставив этот план с уже имеющейся инфраструктурой района, вы сможете примерно представить социальные условия, в которых будет находиться ваша потенциальная квартира: близость метро и остановок общественного транспорта, наличие больниц, детских садов, школ и прочих социальных объектов.

Если на этом этапе вам начинает казаться, что дом вам подходит, съездите к месту, где он будет строиться. Посмотрите, все ли там соответствует описанию в интернете, поговорите с местными жителями, побродите по району. Возможно после этой поездки вы измените свое мнение и продолжите поиски.
Квартиры и планировки

Зная собственные потребности, выбрать планировку среди предлагаемых застройщиком достаточно просто. Другой вопрос - обеспечивает ли компания-девелопер вас необходимым выбором?

При выборе планировки обращайте внимание на расположение санузла и кухни, уточните, запланированы ли в квартире лоджии или же проектировщики ограничились только балконами. Явным преимуществом будет большая прихожая, в которой можно установить шкаф.

Многие застройщики сейчас предлагают квартиры без установленных перегородок - студии. Такой подход позволяет будущим жильцам реализовать свои дизайнерские идеи и развернуться в полную мощь. Кроме того, перегородки не будут «съедать» заветные квадратные метры, соответственно вы не будете «покупать неиспользуемые площади.

Информация о застройщике

Застройщик и генподрядчик

Положительная репутация застройщика и подрядчика - залог вашего спокойного сна на протяжении всего срока строительства дома. Поэтому сразу после того, как вы приметили подходящую новостройку на рекламном портале - переходите на ее официальный сайт (сейчас они есть у каждого проекта) и приступайте к тщательному изучению информации о доме, о компании-застройщике и необходимой документации.

Законодательством, регламентирующим долевое строительство жилья, предусмотрено, что организация-застройщик должна иметь следующие документы:

  • свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, или государственный акт на право владения земельным участком, или удостоверение на право временного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка;
  • проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, государственную экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей;
  • договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства;
  • проектную декларацию и документы, подтверждающие ее опубликование в СМИ;
  • специальное разрешение (лицензию) на выполнение строительно-монтажных работ.

Все эти бумаги на самом сайте вы вряд ли найдете, но проектная декларация и разрешение на строительство в открытый доступ выкладывают почти все застройщики.
Сайт

Обратите пристальное внимание, на информацию, размещенную на сайте проекта.

Если документов или какой-то интересующей вас информации на сайте не обнаружилось, можно связаться с менеджером застройщика по телефонам, указанным на сайте и запросите их себе на э-мейл.

Обратите внимание, есть ли на сайте общая информация о новостройке, ее проектные отрисовки, планировки этажей и квартир, описание близлежащей инфраструктуры. Загляните в раздел новостей, сейчас застройщики стараются делать регулярные фотоотчеты и, если последние были опубликованы недавно, значит это еще одно подтверждение того, что застройщик выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Если какой-то информации на сайте нет, запрашивайте ее по телефону или во время личного визита в отдел продаж. В случае отказа стоит насторожиться и поискать другой подходящий объект. Предоставить всю информацию по требованию - обязанность любого менеджера, который реально хочет продать квартиру.

История компании и репутация застройщика

Пришла пора выйти за рамки сайта новостройки и заняться изучением истории компании-застройщика и ее репутации. Благо, интернет позволяет найти почти все нужные данные: от даты регистрации компании до отзывов реальных покупателей.

Обратите внимание на то, какие объекты есть в портфолио девелопера, сдавались ли они в срок, по возможности съездите к ним, посмотрите на качество строительства, расспросите новоселов.

Поищите на форумах отзывы о застройщике. Не доверяйте восторженным комментариям, вполне возможно, что их написали копирайтеры застройщика. Но не стоит безоговорочно верить и тем сообщениям, где компанию поливают грязью. Всегда ищите объективность и золотую середину. Сравнивайте информацию с нескольких источников и анализируйте ее самостоятельно.

Некоторые застройщики после введения своего дома в эксплуатацию, заключают договор на его техническое обслуживание. Это еще один плюс в копилку заслуг компании, формирующих ее положительную репутацию на рынке.

Бюджет и схема оплаты

Долевое строительство и жилищные облигации

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За счет этих денег финансируется строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. В этом и заключается вся суть долевого строительства квартир.

Средства на «долевку» выплачиваются гражданином не целиком, а равными частями на протяжении всего срока строительства. Только при заключении договора нужно внести первоначальный платеж, как правило, не более 20%. Таким образом квартира приобретается в фактическую рассрочку.

Но в Беларуси это не единственный способ купить жилье. Некоторые застройщики выбирают реализацию квартир через жилищные облигации - ценные бумаги, которые можно приобрести у застройщика либо напрямую, либо через банк.

Облигация подтверждает внесение владельцем средств на строительство определенного числа квадратных метров квартиры. На облигации указывается номинальная стоимость ценной бумаги в белорусских рублях или валюте, а также эквивалент стоимости в квадратных метрах. Обычно одна облигация эквивалентна одному квадратному метру.

Рассрочка

Рассрочка на квартиру в Беларуси выдается, как правило на срок от 3 до 8 лет. Первоначальный взнос, как и при долевом - не более 20%, но устанавливается при этом самим застройщиком. В последние месяцы многие компании отказались от процентных выплат и предоставляют беспроцентную рассрочку на весь срок погашения платежа.

Кредитование

Беларусь - страна возможностей и... разнообразия кредитов. Каждый банк считает своим долгом разработать кредит на покупку жилья с более привлекательными условиями, чем у конкурента. Да и падение процентной ставки, наблюдавшееся на протяжении последнего года способствует популярности финансового инструмента.

Застройщики в свою очередь разрабатывают совместно с банками собственные кредитные программы. На сегодняшний день самое привлекательное предложение на рынке новостроек Минска - кредит под 8% на 20 лет. Но это же и тест на внимательность клиента. 8% он будет выплачивать лишь в первые год-два, затем ставка повышается. Обращайте внимание на такие нюансы, чтобы не попасть впросак.

Лизинг

Инструменты лизинга пришли в Беларусь не так давно. В принципе, такой механизм очень похож на кредитование, но имеет одно существенное отличие. Квартира, купленная в кредит поступает в ваше полное распоряжение сразу - в момент перевода денег на счет застройщика и вы при этом остаетесь должны банку.

При покупке в лизинг же, квартира принадлежит лизинговой компании вплоть до последнего вашего платежа. Но в тоже время вы можете делать в ней ремонт, прописывать родственников, передавать по наследству. Вместе с долгом.


Оформление договора долевого строительства


Придя в офис застройщика и обговорив с ними условия покупки, попросите копию договора долевого участия, чтобы изучить его в спокойных домашних условиях. Если хотите получить более полную консультацию - обратитесь к юристу. Поверьте, разбирающийся человек поможет вам сберечь нервы и сэкономить деньги.

Пункты договора, на которые нужно обратить особое внимание:

  • срок исполнения обязательств по договору;
  • цена квартиры (цена договора);
  • размер и порядок внесения денежных средств;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • порядок приемки-передачи квартиры;
  • основания досрочного расторжения договора;
  • порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора.

Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства, потому к вопросу изучения договора нужно подойти со всей серьезностью и внимательностью.


Строительство дома и ожидание ключей

Томительное время ожидания можно скрасить еженедельными прогулками к своему будущему дому. До определенного этапа строительства вас не будут пускать на строительную площадку. Но, поверьте, даже наблюдая из-за забора за ростом новых этажей можно получить удовольствие. Попробуйте подружиться с прорабом.=) Этот человек - бог на стройке дома. Если повезет, то на поздних стадиях готовности он сможет устроить вам экскурсию по подъезду и вашей новой квартире.

Используйте время ожидания, чтобы подружиться с будущими соседями. Группы в социальных сетях создаются сразу после заключения первых договоров. В будущем вам будет проще решать какие-то общественные вопросы.

Ну и не забывайте про ремонт: вынужденное время ожидание - хороший шанс для проработки дизайна квартиры и закупки строительных материалов.
Написанное в этой статье - это краткое руководство по покупке квартиры. В ближайшее время мы подготовим несколько более подробных материалов, в которых остановимся на каждом пункте подробнее. Чтобы не пропустить их, подпишитесь на наш канал в Telegrame.

Будем полезными друг другу!
Читайте также: